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图源：万科业绩会

8月31日，很多人好奇万科这一次会讲些什么？毕竟，这家房企数十年来自带流量。

5个月前的业绩会上，万科董事会主席郁亮打破先由董秘做业绩汇报的环节，直接发言开场。

在长达27分钟的汇报中，郁亮做的是反思、检讨致歉，“2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”

当天的业绩会现场气氛沉重，当天的郁亮形容自己像一个没考好试、要拿成绩单给父母看的学生一样，当天万科也提出今年的工作任务只有八个字——“止跌企稳，稳中提升”。

8月30日，万科发布了2022年半年度报告：上半年实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%，实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

尽管上半年房地产行业挑战巨大，但万科的这两大业绩关键指标依然实现了郁亮在年初所说的企稳回升，也是在风声鹤唳下，万科给自己以及行业带来的两剂兴奋剂。

8月31日上午的中期业绩会上，问答交流环节的第一个问题，依旧由郁亮开头回答。

面对外界最关心的房地产市场形势问题，郁亮重申了自己在6月股东大会上的判断，包括“从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程”，“房地产市场依然是一个十万亿级市场，常做常有、常做常新”等观点。

回答完，这位万科掌舵者的脸上也露出了久违的笑容。“上半年从结果来看，还马马虎虎，关键能不能走下去、能不能保持下去的问题，这个时候取决背后能力有没有建立起来，我们肌肉有没有长起来。”

郁亮口中的“肌肉”，指的是好产品与好服务，如果做好的话，哪怕市场再恶劣也能熬过去，而这个信心，是上半年无论是郁亮还是总裁祝九胜，都下沉到了一线去所得出的结论。

股东大会后的两个月，郁亮走访了35个城市，看了100多个项目。

郁亮坦言，在当前的外部环境下，万科也有压力，也有部分经营指标表现不尽如人意。但万科一直很努力地保持基本平衡和健康，保持不断跑下去的状态，对未来止跌企稳、稳中有升有信心。

“遇到问题解决问题，发现一个短板弥补一个短板，保持绝不躺平，保持跑下去的状态，我相信一定能够通过不断地跑下去，跑出健康跑出未来，我相信一分耕耘一分收获。”

在回答另一个问题的一段发言中，郁亮连说了三次“请客户放心、让客户放心”。

郁亮表示，万科不仅是保证交付，还要保证质量，上半年已经平稳交付了11.5万套住宅。并且，万科邀请客户共建家园，让客户能看见万科在建项目进展情况。目前为止，70%的万科准业主在正式交付前都至少去过一次现场查看自己的房屋。

半年报显示，今年开始，万科推进交房即交证工作，目前已实现35%的项目在交付的同时，将房产证交到业主手里，属于行业首创。

而万科总裁祝九胜，则是在今年年初便已下沉到万科的长租公寓业务版块。

“做租赁服务体验官，冲过租客曾冲过的凉，睡过租客曾睡过的床”，祝九胜指出，经营型业务很多是难而正确的事情，都要长期积累，“正因为长期这么做，最近半年大家可以从财报看到经营服务业务势头还是不错的，也证明了城乡建设美好生活服务商得到了B端企业、G端政府、C端客户高度认可。”

6月底的股东大会上，朱旭转述深圳地铁董事长辛杰的表态称，深圳地铁作为股东感谢万科团队，深圳地铁长期看好万科，深圳地铁信奉长期主义，未来的路很长，只要万科坚持追求更好的发展，为股东创造价值和效益，市值一定会逐步修复。

机构研报认为，虽然当前房地产市场的弱复苏难言稳固，但万科凭借良好的信用和以销定产的策略，既保障了安全的资金链，又为今后的发展优化了货值结构。

万科雨过天晴。

万科喊话行业：市场触底，生火取暖

都说中海无新闻，而万科则是从来不缺新闻。

2017年，郁亮接过万科大旗，2018年首次喊话“活下去”，2022年表态“黑铁时代要么死要么活”，结合着万科和房地产全行业的表现和数据，吸引无数关注，外界时常好奇“郁亮这次会说什么”，又害怕“郁亮这次会说什么”。

很多时候，话虽不好听，但也未雨绸缪，甚至一针见血。

今年6月底的股东大会上，万科董事会主席郁亮对房地产市场现状作出的全新判断——“短期来看市场已经触底，恢复是缓慢温和的过程”，这样的结论对低迷的行业来说实际上非常重要，也是第一家头部房企站出来对市场作出了分析。

8月31日的中期业绩会上，郁亮补充的是：市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能，要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。

他认为，住房的刚性需求仍然很强，依然是个十万亿量级的巨大市场，常做常有，常做常新。

举例而言，目前市场中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10-11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。

而按照当前新开工的降幅，新建住宅还达不到自然更新所需要的水平，这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此当前市场肯定是偏低了，不会一直维持在这个水平。

此前，郁亮就曾表示过万科老是扮演不合时宜的说“狼来了”的孩子，但万科不贪婪也不恐惧，这也使得万科能够在好的时候留一份清醒，在坏的时候有一份信心。

对于市场，郁亮这两次公开亮相时都明确过，房地产行业来到了市场底步再慢慢往上走的阶段，真正支撑行业长期走强的，实际上是政策放松与市场回暖，

“我们也很希望大家共同关心和探讨，共同呼吁这些有利于城市业务发展、有利于行业发展新阶段政策措施出台”。

在昨日的业绩会上，郁亮也再次做出了分析。

其认为，房地产调控的三大目标“稳地价、稳房价、稳预期”中的前两者已经实现，目前稳预期还存在较大挑战，但重建市场信心有各种各样的方法，相比短期政策，万科更关注与未来行业长期发展有关的政策。

“对行业来说，眼下最重要的任务是找到生火取暖的办法。如果在冬天里不能生火取暖的话，在冬天里生存还是很受影响的。”

房地产行业凛冬之下，喊话预期、政策以及行业取暖，万科虽然不再是这个行业里的绝对老大，但此番操作依旧颇有几分“扛把子”的感觉。

回归企业本身，郁亮直言万科历来重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位，这是万科牢牢坚持的原则，所以经营层面有一定的安全边际，在规模和债务方面一直比较克制，“有一段时间规模竞赛中，我们虽然不是保留在第一阵营，很多人关心我们能不能再回到老大，我们对规模始终抱着克制的心态。”

行业排名，万科和郁亮应该早已不在意，近几年在规模比拼和稳健经营之中，财务背景出身的郁亮选择了后者，他也曾经在接受采访时说过：“我们不一定每一年、每一次都要成为冠军，但最终要成为这个时代的总冠军。”

半年报显示，去年以来，万科应对工作做得比较早、比较扎实，销售回款效率一直保持在比较高的水平，债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。因此，尽管上半年市场波动超出了所有人的预期，万科的经营性现金流仍然实现了净流入，比去年同期表现更好。

至于下半年的销售预期，万科总裁、首席执行官祝九胜认为，下半年销售业绩会比上半年更好，一方面，触底之后，回升是总体趋势，另一方面，万科今年结合市场情况，也推出了销售专项运动，并取得了一定成效。

“总而言之，在一个艰难市场上，对销售能力、销售动作铺排有更高要求，我们这方面不断是长肌肉的过程，对此也有基本信心。

我们认为做这个生意不是跟整体市场做生意，是找到合适客户做生意。能提供好产品好服务的好房企，深刻洞察客户需求、经营效率提升的房企取得的回报高于平均回报，创造更多真实价值，我们一直朝这个方向努力。”

半年报报喜十年转型逐步开花结果

上半年，万科保持了健康的财务状况。

半年报显示，上半年万科经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%，持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，覆盖倍数为2.3倍，净负债率35.5%，连续21年低于40%。

截止6月底，万科的存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本3.59%。1-8月，万科境内累计完成总额为194亿元的信用债发行，其中3年期平均票面利率3.02%，最低票面利率仅2.90%，万科有息负债总额中无抵押无质押融资占比为96.2%。

与此同时，万科继续保持行业领先的信用评级，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

当然，万科也依旧要面对毛利率的问题。

财报显示，万科2022年上半年毛利率为20.46%，其中房地产开发业务毛利率降至20.85%，下降了2.18个百分点。

对此，在中期业绩会上，祝九胜回应：“对于万科而言，此刻首要的选择是确保经营安全，我们把稳定发展放在首位。毛利率承压是一个短期的现象，从长期来看毛利率还是要回到一个社会平均的水平。”

土储方面，万科上半年获取新项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平方米，从投资金额来看，一二线城市的占比达到95.6%，在手资源可满足后续发展需要。截至6月底，在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约13722.8万平方米。

上半年万科业绩全面报喜，还包括了其经营服务业务也保持了持续向好的势头，上半年经营服务业务收入241.1亿，同比增长了30.6%。

如上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%,商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。万物云境外上市的方案也已于7月获得中国证监会核准。

9月1日，根据港交所公告，万物云通过港交所聆讯，距离挂牌上市终于越来越近，郁亮在31日的业绩会也说道：“万科分拆万物云上市，我们不是卖猪仔，不是叫个好价钱就把卖掉，而是希望通过上市获得更大的发展空间。所以我们不在意短期市场的估值，更在意如何通过资本市场获得进一步发展，能够做得更好一些。”

十年转型，万科逐步开花结果。

万纬物流上半年实现营业收入18.6亿元，同比增长39.1%，其中冷链仓储业务同比增长94.7%；

长租公寓方面，上半年克服疫情对招租的不利影响，整体出租率达到94.0%，实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%；

商业业务方面，上半年实现营业收入40.1亿元，同比增长10.4%。

从诞生之初的深圳市场经济“全能选手”，到几年前郁亮曾说过的“谁再跟我说万科是发展商我跟谁急”，再到2022年中报的经营服务业务收入同增30%，这让很多长期关注万科的机构和媒体感到兴奋，

因为大象转型的尽头可以是收获。

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